Značaj Due Diligence procesa u oblasti nekretnina

Karakteristično je to da opšteprihvaćena i standardna pravna definicija Due Diligence-a ne postoji, a takođe se termin ne prevodi. Pravnici bi to najčešće definisali kao proces ispitivanja i istraživanja od strane potencijalnog kupca kojim bi se potvrdilo da kupac kupuje upravo ono što misli da kupuje. Suštinski posmatrano, Due Diligence je analiza celokupnog poslovanja neke kompanije kao i procena trenutnih i budućih rizika u njenom poslovanju.
Isti slučaj je i sa nekretninama, Due Diligence predstavlja jedan od najvažnijih koraka koji se preduzimaju u procesu kupovine nekretnine, posebno nekretnine veće vrednosti, jer uključuje ispitivanje pravnih, fizičkih i finansijskih aspekata nekretnine i predstavlja suštinski korak pre zaključenja posla. Njegovo sprovođenje je važno za sve učesnike na tržištu, jer se time izbegava mogućnost namernog ili nenamernog krivog informisanja jedne strane u transakciji.

Korak 1 – Analiza tržišta i procena vrednosti

Detaljna analiza tržišta predstavlja prvi korak, jer se analizira tržište nekretnina, lokacija i utrživost nekretnine. Radi se detaljna analiza lokacije, tržišnih trendova, ekonomskih parametara, kao što su demografija, nezaposlenosti i kupovna moć, takođe SWOT analiza (snage, slabosti, prilike, pretnje), trenutni i budući razvojni potencijal nekretnine, kao i procena vrednosti nekretnine i analiza troškova. Analiza tržišta i uporedivih transakcija na tržištu pružaju uvid u potencijal nekretnine što utiče na pozitivnu odluku u ulazak u dalju fazu analize – Due Diligence.

Korak 2 – Due Diligence

a) Pravni Due Diligence
Proces pravne analize je jedan od najvažnijih delova procesa provere nekretnina, jer omogućava kupcu da stekne uvid u pravne aspekte pre nego što se odluči za kupovinu. Relevantne informacije se dobijaju iz registra privrednih društava, katastra nepokretnosti, zemljišnih knjiga, planske i tehničke dokumentacije, važećih ugovora i ostalih relevantnih pravnih dokumenata.

Pravni Due Diligence obično uključuje proveru pravnog statusa predmeta prometa, materijalne i nematerijalne imovine, radnih odnosa, usklađenosti sa poreskim propisima, analizu najznačajnijih ugovornih odnosa, parničnih ili drugih postupaka u vezi sa predmetom prometa, kako i ocenu svih pravnih rizika koji mogu nastupiti.

b) Poreski Due Diligence
Porezi uključeni u promet nekretnina takođe mogu imati značajan uticaj na finansijski aspekt transakcije i na procenu ekonomske isplativosti investicije, te su važni konkretni obračuni poreskog obveznika ili entiteta, kao i oporezive imovine ili imovine uključene u transakciju. Kao rezultat toga, pojedinac koji kupuje nekretninu može imati drugačiju poresku stopu nego da je kompanija kupovala imovinu. Poreske stope se takođe razlikuju u različitim zemljama, a kupci mogu biti oporezovani po različitim stopama u zavisnosti od njihovog državljanstva ili nacionalnosti.

c) Tehnički Due Diligence
Tehnički Due Diligence se bavi stavkama koji se odnose na fizički aspekt nekretnine i uvek uključuje proveru nepokretnosti na licu mesta. Potrebno je pažljivo pregledati objekat od podruma do krova, zabeležiti sve nedostatke i rizike, proceniti troškove i sve to potkrepiti foto-dokumentacijom. Tehnički Due Diligence pruža uvid u funkcionisanje objekta, svih sistema, uređaja i opreme, neophodne radove na održavanju, proverava stanje dozvola i razmatra moguće rizike funkcionisanja objekta u narednih nekoliko godina.
Precizna analiza pre kupovine omogućava kupcu jaču pregovaračku poziciju i pomaže ubrzanje procesa kupovine ili prodaje nepokretnosti. Određeni tehnički nedostaci identifikovani na nekom objektu mnogu imati uticaja na kupoprodajnu cenu, jer se stanje objekta obično reflektuje u ceni. S obzirom na rizike ulaganja u nepokretnosti, ne treba uzeti u obzir nikakvu značajnu kupovinu bez propisno urađenog tehničkog Due Diligence-a.

d) Finansijski Due Diligence
Finansijski Due Diligence je proces analiza svih finansijskih izveštaja u vezi sa nekretninom, procenom ostvarenih prihoda, kapitalnim ulaganjima i operativnim troškovima, kao i potencijalnim rizicima.
Finansijska analiza uključuje projekciju toka gotovine za odabrani interval planiranja i periodične prinose, procenu vrednosti i analizu kreditnog i imovinskog rejtinga. Finansijski Due Diligence takođe zahteva analizu istorijskih finansijskih izveštaja za sve potencijalne faktore rizika, nenadoknadive troškove, gubitke, dugove ili bilo koje nedoslednosti.

e) Komercijalni Due Diligence
Komercijalni Due Diligence je važan prilikom kupovine nekretnine koja generiše prihod od izdavanja zakupcima (poslovne zgrade, tržni centri, logistički parkovi i slično), a ključni cilj ove faze je da se detaljno analiziraju postojeći ugovori o zakupu i svi komercijalni elementi ugovora, da se uporede sa trenutnim tržišnim uslovima, kako bi se sagledala održivost prihoda koji predmetna nekretnina može da ostvari u narednom periodu.

f) Ekološki Due Diligence
Iako se faktori životne sredine često zanemaruju u procesu analize nekretnina, oni mogu naštetiti budućoj ekonomskoj održivosti.

Glavne kategorije u ekološkom Due Diligence su procene izvora vodosnabdevanja, opasnog otpada i zagađenja bukom, kvalitet zgrade, uključujući provere na azbest, kao i pravna pitanja poput analize slabosti i neusaglašenosti. Faktori životne sredine postaju sve važniji, sa uvođenjem novih zakona i principa zelene gradnje i održivosti koji regulišu energetsku efikasnost, očuvanje vode i upravljanje otpadom, čineći ekološki Due Diligence sve važnijim zbog sve većih kazni za nepoštovanje propisa.

Due Diligence proces u ime investitora obično vrše stručna lica i konsultanti. Pravni Due Diligence vrše advokati ili za to specijalizovane agencije za pravni konsalting, poreski Due Diligence vrše posebno osposobljeni finansijski savetnici, dok su tehnički Due Diligence, finansijski Due Diligence, komercijalni Due Diligence, kao i analizu tržišta i procenu vrednosti u mogućnosti da urade konsultanti i eksperti kompanije CBS International.