Stara dilema: novogradnja ili starogradnja

Dati pravi odgovor na ovo pitanje nije nimalo lako.

Više o trendovima

Zajedničko finansiranje (Real Estate Crowdfunding): inovativni pristup ulaganju u nekretnine
30/01/2024
Zašto za kupovinu ili prodaju nekretnine izabrati konsultantsku kompaniju?
10/05/2022
Kako udahnuti život starim prostorima: Prenamena, ponovna upotreba & naknadno opremanje
22/02/2024

Da li znate da je kupovina stana jedna od najvažnijih odluka u životu? Iz tog razloga je potrebno sagledati sve aspekte izbora pre donošenje odluke i pravljenja finalnog izbora. Prilikom kupovine, ljudi razmatraju lokaciju i strukturu stana, na kom je spratu, da li terasa gleda na park ili na saobraćajnicu, da li su u neposrednoj blizini vrtići, škole, zdravstvene institucije, sportska i dečija igrališta, parkovi, da li postoji parking, da li postoji održavanje zgrade.
A kada sve karakteristike stana ispune Vaša očekivanja i nemate problem sa finansijskom konstrukcijom, ostaje večita dilema: da li kupiti nekretninu u novom stambenom kompleksu ili starijoj stambenoj zgradi?
Dati pravi odgovor na ovo pitanje nije nimalo lako. I starogradnja i novogradnja imaju svoje prednosti, a ako niste sigurni u svoju procenu, obavezno se posavetujte sa konsultantima za nekretnine.

KARAKTERISTIKE

Novogradnja
Novi stanovi imaju mnogobrojne prednosti, a najvažnija je prednost upravo u tome – u pitanju je nov stan u novom objektu, sa svim novim instalacijama i ugrađenim materijalima, a sve češće investitori projekta daju garanciju kupcima stanova za obavljene radove i opremu.

Nove stanove ne treba renovirati, a zahvaljujući građevinskim propisima i korišćenim materijalima danas su stambeni objekti energetski efikasniji, što snižava troškove održavanja i mesečne režijske troškove.

Pored toga, stanovi su prilagođeni današnjem stilu života. Moderan način organizovanja prostorija podrazumeva strukturu stana u vidu otvorenog plana, sa manje hodnika, dok su kuhinja, trpezarija i dnevna soba praktično jedna celina, pa su kvadrati bolje iskorišćeni i funkcionalni.

Novogradnja u urbanim naseljima danas ima rešeno pitanje parkinga uglavnom u vidu podzemne garaže, a pozitivno je i to što u velikim stambenim kompleksima postoji mnoštvo dodatnih sadržaja na raspolaganju za stanare zgrade.

Sigurnost kod novih stambenih zgrada jedan je od prioriteta većine investitora. Nove zgrade imaju savremene načine nadzora objekta kroz video-interfone, kartični pristup ulazu i garaži, video nadzor, sve češće je prisutno i profesionalno obezbeđenje u zgradi 24/7, što povećava sigurnost i osećaj bezbednosti i Vas i Vaših ukućana.

Sa druge strane, cene stanova u novogradnji su više, dok se može desiti da prilikom kupovine stana u novogradnji imate
buku i prašinu zbog blizine gradilišta u kompleksima u izgradnji.

Starogradnja
Prva prednost starogradnje je njena cena, koja je uglavnom niža u odnosu na novogradnju. Period kada je zgrada izgrađena i uređenost stana učiniće nekretninu povoljnijom, a jedino lokacija i dodatna ulaganja u vidu renoviranja mogu da doprinesu većoj ceni.

Na cenu takođe utiče i stanje u kom se stan nalazi. Mnogi stanovi u starijim zgradama su renovirani kako bi bili što atraktivniji na tržištu nekretnina. Ako ste zainteresovani za takav stan, onda se detaljno informišite na koji način su radovi obavljeni i šta je sve u stanu adaptirano. Ipak, nemojte prevideti da dodatne adaptacije starog stana zahtevaju veća ulaganja. Osim novca, neophodno je i vreme da se pronađu kvalitetni izvođači koji će renoviranje obaviti u predviđenom roku.

Druga prednost je u tome što je stan završen, raspoloživ i brzo useljiv, nema bojazni oko završetka izgradnje objekta i u većini slučajeva postoji validna vlasnička dokumentacija.

Stanovi starijeg datuma imaju tradicionalni raspored prostorija gde je svaka prostorija odvojena zidovima od druge. Takođe, može da postoji neka vrsta ostave, veći hodnik, često su plafoni viši, pa stan može da deluje veći u poređenju sa stanom iste kvadrature u novogradnji. Dodatno, zgrade starije gradnje u pravilu imaju i podrumske prostorije, što nije čest slučaj u zgradama novogradnje.

Mnoga naselja zidana u ranijem periodu su projektovana planski, što znači da su zgrade dovoljno udaljene od saobraćajnica, predviđena su parking mesta za stanare, parkovi, zelene površine.

Kao osnovni nedostaci starogradnje, mogu se navesti potencijalno visoki troškovi adaptacije, manja energetska efikasnost objekata, kao i godina izgradnje samog objekta, odnosno dotrajalost fasade, krova, zajedničkih prostorija, liftova i dr., a gde odluka o renoviranju i „osvežavanju“ objekta ne zavisi od pojedinca.

Kvalitet gradnje

U novogradnji se danas pretežno koristi beton, pa se veruje da ovaj “hladan” materijal ne može da zameni nekadašnje zgrade od cigala. Međutim, nove zgrade su građene po najnovijim standardima i imaju izuzetno kvalitetnu termo, hidro i zvučnu izolaciju, koriste se nove vrste materijala koje nisu postojale pre dvadeset i više godina, i često objekti poseduju i energetski pasoš, te po kvalitetu ne zaostaju za zgradama starijeg datuma.

Za izgradnju modernih, novih stambenih objekata upotrebljavaju se kvalitetniji materijali, a ujedno se koristi i nova tehnologija i nov način gradnje životnog prostora. Uglavnom se prilikom izgradnje novih zgrada brine i o potrebama savremenog načina života.

Nekretnine starije gradnje su zidane od kvalitetnih postojanih i prirodnih materijala, a često imaju visoke svodove i debele zidove. Ranije su neimari upotrebljavali materijale poput čelika, drveta, cigle i betona, što se smatralo njihovom osnovnom prednošću. Ipak, zbog datuma izgradnje, preporuka je da se proveri kakav materijal je korišćen prilikom gradnje, kao i stanje instalacija i stolarije u stanu.

Adaptacije u skladu sa željama i mogućnostima!

Kupci nekretnina trude se da svoje želje i prohteve usklade sa budžetom kojim raspolažu. Međutim, šta se dešava kada određenu strukturu stana treba malo korigovati? Da li je to moguće?

Jedna od važnijih prednosti kupovine zgrade u objektu u izgradnji je mogućnost da utičete na raspored prostorija i učestvujete u modifikacionim radovima i prilagodite stan svojim potrebama.
Ako raspored prostorija nije baš ono što je kupac zamišljao ili želi neke izmene u svom domu, takve izmene su moguće i lakše izvodljive dok se objekat gradi i dok su izvođači radova angažovani na izgradnji stambenog kompleksa.
Kod stanova starijeg datuma izgradnje, uglavnom je moguće pomeriti, rušiti ili podići pregradne zidove kako bi ukućani prilagodili raspored prostorija svojim željama i zahtevima. Međutim, preporuka je da se konsultuje stručno i odgovorno lice koje će sagledati projekat i dati dokaz u vidu statičkog proračuna da želje mogu da se pretoče u realnost, pa tek onda pristupiti adaptaciji stana. Svaki prohtev košta, pa tako i renoviranje starog stana podrazumeva određene investicije.

Kako doneti konačnu odluku?

I poreski nameti često utiču na krajnju odluku, ali kod nas postoje dodatne olakšice.

Prilikom kupovine novog ili već prometovanog stana, postoji razlika i u poreskoj obavezi. Naime, porez na dodatnu vrednost (PDV) u iznosu od 10% se plaća kada kupujete stan u novogradnji od investitora, odnosno stan koji još nije prometovan. U slučaju kupovine starog ili već prometovanog stana, ne plaća se PDV već porez na prenos apsolutnih prava u iznosu od 2.5%. Prema Zakonu o porezima na imovinu propisano je da je obveznik poreza na prenos apsolutnih prava prodavac. Međutim, u najvećem broju kupoprodajnih procesa kupac preuzima ovu obavezu na sebe. U slučaju dogovora prodavca i kupca da ovaj porez plati kupac, neophodno je da se ta obaveza kupca definiše u kupoprodajnom ugovoru.

Kada zainteresovani kupac nema nekretninu na svoje ime i kupuje prvi stan, ima pravo na oslobođenje od plaćanja poreza na prenos apsolutnih prava, odnosno refundaciju PDV-a u zavisnosti od nekretnine koju kupuje, za površinu koja za kupca prvog stana iznosi do 40 m² i za članove njegovog domaćinstva koji od 1. jula 2006. godine nisu imali u vlasništvu stan na teritoriji Republike Srbije do 15 m² po svakom članu.

Ipak, na konačnu odluku pri rešavanju stambenog pitanja najviše utiču lične želje i mogućnosti. Dok jedni kupci vole šarm starijih stanova, druge klijente više privlači miris novog doma, „open space“ prostor i moderan dizajn. S obzirom na važnost odluke da se uđe u proces kupovine stana, ipak bi bilo dobro da konsultujete eksperte u prometu nekretnina. Srećna kupovina!

PUBLIKACIJE