Planiranje miksa stanova: između tražnje i urbanizma

Danas je na tržištu nekretnina najveća tražnja za stanovima manjih kvadratura, posebno među zakupcima. Uprkos tome, u novim projektima dešava se da nema stanova ispod 50 kvadrata. Razlog za to ne leži samo u računici investitora, već pre svega u urbanističkim uslovima, karakteristikama parcele i u tome koliko pažljivo je planirana struktura svakog projekta.

Lokacija diktira strukturu

Imajući u vidu veću ponudu projekata na tržištu, ono što postaje sve važnije jeste prepoznati potrebe i potencijal date mikrolokacije, i u skladu sa tim definisati najuputniji miks struktura stanova koji su i po kvadraturi i po enterijerskom rešenju ono što očekuje kupac na ciljnoj lokaciji. Svaka lokacija ima svoje specifičnosti, te faza planiranja postaje najvažnija faza projekta.

Danas, u zavisnosti od kategorije, stambeni projekti koji po kvalitetu pripadaju srednjem i višem-srednjem segmentu tržišta imaju u ponudi sve strukture stanova, gde učešće manjih stanova površine do 50 m2 uglavnom čini oko 50% ukupnog broja stanova. Ostatak čine stanovi većih kvadratura i struktura. Kada je reč o projektima na lokacijama u široj gradskoj zoni, učešće manjih stanova može biti i veće.

U luksuznim projektima, na jedinstvenim lokacijama, uglavnom su u ponudi stanovi većih struktura. Ova grupa kupaca ne posmatra nekretninu samo kao mesto stanovanja, već kao dugoročnu investiciju, te su traženiji trosobni, četvorosobni i petosobni stanovi. Umesto maksimalnog broja stanova po objektu, akcenat se stavlja na kvalitet i privatnost, pa se na jednoj etaži nalazi manji broj većih stambenih jedinica.

Zvanični podaci ukazuju da površina izgrađenih stanova raste kroz godine, ali i dalje značajno varira od opštine do opštine. Pre 10 godina prosečna kvadratura izgrađenog stana na nivou Beograda iznosila je 61 m2, danas je to oko 80 m2, ali je na Paliluli, Zvezdari i Zemunu 62-63 kvadrata, dok je u opštinama poput Savskog venca i preko 100 m2.

Kao što je slučaj sa ponudom, i tražnja u Beogradu je poprilično segmentirana prema lokaciji. Na lokacijama koje su u blizini poslovne zone Novog Beograda i u centru Beograda postoji veća tražnja za manjim i srednje velikim stanovima. Kupci najčešće traže jednosobne, jednoiposobne i dvosobne stanove površine između 35 i 55 kvadratnih metara, koji predstavljaju najbolji odnos cene i funkcionalnosti. Sa druge strane, porodični stanovi, trosobni i četvorosobni, traženi su na dobro povezanim lokacijama koje imaju razvijenu infrastrukturu i pružaju brojne sadržaje za porodice, poput blizine škole, vrtića i javnog prevoza, potrebnih za bolji kvalitet života.

Urbanistički uslovi i parking kao ograničenje

Prilikom planiranja i projektovanja osnovni preduslov su urbanistički parametri, i u skladu sa njima, kao i sa lokacijom, investitori se opredeljuju za miks struktura stanova. Često je ograničavajući faktor veličina i oblik parcele i dostupnost parking mesta, tačnije broj parking mesta koji je potrebno obezbediti na određenoj lokaciji, imajući u vidu obavezu da se obezbedi minimum 1,1 parking mesto po stanu, odnosno na lokacijama u opštinama Stari grad i Vračar taj standard je viši i iznosi 1,3 mesta po stanu.

Profit investitora je svakako jedna od stvari koja je važna, ali iako je cena manjih stanova po kvadratu veća, to ne može biti razlog da se investitori opredele za njihovu izgradnju, nego urbanistički uslovi, mogućnost ispunjenja uslova za broj parking mesta i sama lokacija. Cilj investitora jeste da kroz optimalno planiranje, projektovanje i prodaju nekretnina na tržištu ostvari zadovoljavajući povraćaj uloženog kapitala uz prihvatljiv nivo rizika.

Na profitabilnost stambenog projekta utiče veliki broj faktora, među kojima su najznačajniji cena zemljišta, troškovi infrastrukturnog opremanja i doprinosa za uređenje, troškovi projektovanja, izgradnje i finansiranja, kao i tržišna cena stanova na konkretnoj lokaciji. Ekonomska uspešnost projekta zavisi od sposobnosti investitora da uskladi sve faktore – urbanističke uslove, lokaciju, strukturu, troškove izgradnje i potrebe tržišta. Iz tog razloga, na nekim lokacijama izgradnja samo malih stanova ne bi nužno donela veću zaradu investitoru.

Ko kupuje male stanove

Sama struktura tražnje varira u zavisnosti od kvaliteta projekta i mikrolokacije. Prema našem istraživanju, u projektima srednjeg kvaliteta sa nižim cenama oko 85% kupaca kupuje za sopstvene potrebe, kako bi u tom stanu živelo, dok ostatak kupuje za izdavanje. Slična je situacija sa stanovima u najluksuznijim projektima, jer se često kroz rentu ne može vratiti investicija, a kupci u takvim projektima kupuju stan za život ili za život dece, dok se manji broj stanova izdaje. Najveće učešće kupaca koji kupuju u investicione svrhe imaju projekti srednjeg-višeg kvaliteta, kojih trenutno ima najviše, naročito u centralnim opštinama Beograda – tu 35-40% kupaca kupuje stanove za dalje izdavanje.

U skladu sa trendovima na tržištu, većina investitora planira najuputniji miks jedinica kako bi odgovorila lokaciji i široj ciljnoj grupi, te na lokacijama koje su dobre za investicione kupce može da planira i veći broj malih stanova.

Svi se sećamo da je u Srbiji više generacija živelo pod istim krovom. Prema zvaničnoj statistici, svaki stanovnik Srbije u proseku ima oko 23 kvadrata stambenog prostora na raspolaganju. Opšta preporuka za očuvanje mentalnog zdravlja je da minimalna površina životnog prostora treba da iznosi 25 kvadratnih metara po osobi, dok u većim gradovima Zapadne Evrope stanovnici imaju 30 do 35 m2 životnog prostora.

U poslednjih par godina taj trend se menja i u Srbiji, te postoji sve veća potreba mladih da se odvoje i poseduju svoju nekretninu, a samim tim je i potreba za manjim stanovima veća. Osim među mladim parovima, manji stanovi su popularni među poslovnim svetom koji kupuje prvu nekretninu, kupcima iz unutrašnjosti koji kupuju nekretninu deci koja dolaze da studiraju, kupcima iz dijaspore, kao i investicionim kupcima koji stanove kupuju radi izdavanja. Na to utiče i visina prodajne cene, odnosno ukupan iznos koji je potrebno platiti za stan.

Transformacija tržišta i pogled unapred

Tokom protekle decenije tržište stanova je doživelo potpunu transformaciju na koju je uticala nova ponuda, ali i dolazak stranih investitora. Uvedeni su novi trendovi kroz koncept planski izgrađenih stambenih kompleksa, koji pored visokih standarda kvaliteta građevinskih i završnih radova i nivoa opremljenosti kupcima nude različite strukture stanova i dodatne sadržaje za život. Očekuje se da se dalji razvoj tržišta nastavi u ovom pravcu.

Prema podacima iz Popisa stanovništva iz 2022, u Srbiji oko 10% ljudi živi u iznajmljenom stanu. Za razliku od našeg tržišta, na nivou Evrope odnos ljudi koji žive u sopstvenom stanu u odnosu na one koji žive u rentiranim je 70:30% u korist vlasništva, dok je u razvijenim državama poput Nemačke, Austrije i Švajcarske taj broj čak preko 50% u korist izdavanja. 

Ulaganje u nekretnine je na našem tržištu i dalje najsigurniji, najopipljiviji i najisplativiji vid investicije. Sam intenzitet tražnje i broj stambenih projekata koji su u izgradnji, a samim tim i u prodaji, govori o poverenju u stabilnost i lukrativnost srpskog tržišta nekretnina, kako od strane domaćih tako i internacionalnih investitora, kao i kupaca sa našeg tržišta, ali i iz dijaspore. Iz tog razloga se ne očekuje stagnacija kada je u pitanju ulaganje u izgradnju stambenih projekata.

U razvijenim evropskim zemljama tržište stambenih nekretnina takođe predstavlja jedan od najstabilnijih oblika ulaganja kapitala. Pored toga, ulaganje nije ograničeno samo na stambene nekretnine, već obuhvata širok spektar investicionih mogućnosti poput ulaganja u komercijalne nekretnine, ali i u različite finansijske instrumente, kao što su akcije velikih kompanija, investicioni fondovi i državne obveznice, koji se razlikuju po nivou rizika, očekivanom prinosu i likvidnosti. Investitori najčešće nastoje da diversifikuju svoj portfolio kako bi smanjili rizik i ostvarili stabilne prinose na duži rok.